Immobilienmakler werden als Quereinsteiger: Umschulung, IHK, Förderung

Immobilienmakler werden Sie nicht über eine Ausbildung, sondern mit einer Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO): Sie brauchen Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen, aber keinen Berufsabschluss und keinen Sachkundenachweis. Wer eine anerkannte Qualifikation will, macht die zweijährige Umschulung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau (IHK) oder einen IHK-Lehrgang. Beziehen Sie Grundsicherungsgeld (bis Juni 2026 Bürgergeld), kann die Agentur für Arbeit beides mit einem Bildungsgutschein fördern.

Das Wichtigste auf einen Blick

Dauer: Erlaubnis ohne Lehrgang möglich; Umschulung Immobilienkaufmann/-frau in der Regel 2 statt 3 Jahre; IHK-Zertifikatslehrgänge je nach Anbieter
Voraussetzungen: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse; keine Ausbildung, kein Sachkundenachweis
Abschluss: Erlaubnis nach § 34c GewO; wahlweise Immobilienkaufmann/-frau (IHK) oder IHK-Zertifikat
Förderung: Bildungsgutschein der Agentur für Arbeit, Grundsicherungsgeld läuft weiter; Prämie nur bei der Umschulung zum Immobilienkaufmann
Verdienst: Berufsgattung Immobilienmakler (inkl. Fachwirte) im Median 4.624 € brutto im Monat in Vollzeit (Entgeltatlas der BA, Stand Ende 2025)

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Was macht ein Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin?

Immobilienmakler vermitteln beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sowie beim Mieten und Vermieten und betreuen Anbieter und Interessenten. Laut BERUFENET gehören dazu:

Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke und gewerbliche Objekte akquirieren und bewerten
Exposés mit Grundrissen, Lageplänen und Energieausweis erstellen
Besichtigungen durchführen, oft abends oder am Wochenende
mit Verhandlungsgeschick Preise aushandeln und Kaufinteressierte zur Finanzierung beraten
Kauf- und Mietverträge vorbereiten
den Immobilienmarkt am Standort beobachten und Objekte online vermarkten

Gearbeitet wird im Büro, bei Kunden und in der Immobilie selbst. Arbeitgeber in der Immobilienbranche sind Maklerbüros, Immobilienunternehmen und Wohnungsgesellschaften; viele Makler arbeiten auch selbstständig.

Immobilienmakler werden ohne Ausbildung: Voraussetzungen für Quereinsteiger

Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume vermittelt, braucht die Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO); welche Stelle das ist, legt jedes Land fest. Versagt wird sie nur aus zwei Gründen (§ 34c Abs. 2): Es fehlt die Zuverlässigkeit, etwa nach einer Verurteilung wegen Betrugs, Untreue oder eines Verbrechens in den letzten fünf Jahren, oder Sie leben in ungeordneten Vermögensverhältnissen, etwa bei einem Insolvenzverfahren oder einem Eintrag im Schuldnerverzeichnis. Eine fachliche Qualifikation oder eine Ausbildung ist laut IHK Frankfurt nicht erforderlich. Einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler gibt es nicht.

Auch die frühere Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gilt für Makler nicht mehr: Seit dem 24. Juli 2026 betrifft § 34c Abs. 2a GewO nur noch Wohnimmobilienverwalter. Eine Berufshaftpflichtversicherung als Voraussetzung für die Erlaubnis verlangt das Gesetz ebenfalls nur von Verwaltern. Die IHK Frankfurt verlangt Unterlagen, die höchstens drei Monate alt sind: Führungszeugnis, Auszug aus dem Gewerbezentralregister, Bescheinigung in Steuersachen, Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis und eine Bescheinigung des Insolvenzgerichts. Die Gebühr liegt im Bezirk der IHK Frankfurt für Einzelpersonen bei rund 340 €, andernorts kann sie abweichen. Zusätzlich melden Sie beim Gewerbeamt das Gewerbe an und erhalten den Gewerbeschein.

Als Angestellte in einem Maklerbüro brauchen Sie keine eigene Erlaubnis, als freie Mitarbeiterin oder freier Mitarbeiter auf Provisionsbasis dagegen schon. Rechtlich kann also fast jeder Immobilienmakler werden. Praktisch sieht es anders aus: Arbeitgebende erwarten laut BERUFENET häufig eine kaufmännische Aus- oder Weiterbildung im Immobilienbereich. Für den Quereinstieg ohne klassische Ausbildung zählen deshalb fundierte Kenntnisse in Mietrecht, Wertermittlung und Finanzierung und praktische Erfahrung im Vertrieb.

Umschulung zum Immobilienmakler: Welche Wege gibt es, und wie lange dauern sie?

Eine Umschulung zum Immobilienmakler im engeren Sinn gibt es nicht, weil Makler kein Ausbildungsberuf ist. Wer sich neu orientieren will, hat diese Wege:

Weg	Dauer	Abschluss	Förderung
Umschulung Immobilienkaufmann/-frau	in der Regel 2 Jahre (Ausbildung 3 Jahre)	IHK-Abschlussprüfung, anerkannter Ausbildungsberuf	Bildungsgutschein, Weiterbildungsprämie, Weiterbildungsgeld
IHK-Zertifikatslehrgang Immobilienmakler/in	je nach Anbieter	IHK-Zertifikat	Bildungsgutschein, wenn AZAV-zugelassen
Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in	2 bis 20 Monate	öffentlich-rechtliche IHK-Prüfung	Aufstiegs-BAföG
Direkteinstieg mit Erlaubnis	Dauer des Antragsverfahrens	Erlaubnis nach § 34c GewO	ggf. Einstiegsgeld vom Jobcenter

Die Ausbildung zum Immobilienkaufmann dauert drei Jahre (§ 2 ImmobKfmAusbV). Als Umschulung wird sie nach § 180 Abs. 4 SGB III grundsätzlich um ein Drittel verkürzt. Zwei von fünf Wahlqualifikationen legen Sie im Vertrag fest (§ 4 Abs. 2 ImmobKfmAusbV); fragen Sie nach, ob Maklergeschäfte dazugehört. Eine Zwischenprüfung ist vorgesehen, etwa in der Mitte des zweiten Ausbildungsjahres; Umschulende werden auf Antrag zugelassen (§ 48 Abs. 3 BBiG). Die Abschlussprüfung vor der Industrie- und Handelskammer umfasst Immobilienwirtschaft, kaufmännische Steuerung, Wirtschafts- und Sozialkunde und ein mündliches Kundengespräch oder eine Teambesprechung. Die Umschulung läuft beim Bildungsträger mit Praktikum oder als betriebliche Einzelumschulung in einem Ausbildungsbetrieb mit Unterricht in der Berufsschule. Dort ist auch eine Umschulung in Teilzeit möglich; die Dauer verlängert sich dann.

Für die Aufstiegsfortbildung zum Immobilienfachwirt brauchen Sie in der Regel einen Berufsabschluss und einschlägige Berufspraxis oder mindestens fünf Jahre Praxis. Für den Einstieg eignet sich dieser Weg deshalb meist erst später.

Umschulung Immobilienmakler über das Arbeitsamt: Förderung mit Grundsicherungsgeld

Seit dem 1. Januar 2025 entscheidet die Agentur für Arbeit, früher Arbeitsamt, auch für Menschen im Grundsicherungsgeld über die Weiterbildung und stellt den Bildungsgutschein aus. Das Jobcenter bleibt Ihr Ansprechpartner für Beratung und Vermittlung. Die Förderung nach § 81 Abs. 1 SGB III ist eine Kann-Leistung: Die Weiterbildung muss für Ihre Eingliederung notwendig sein, Sie müssen vorher beraten worden sein, und Kurs und Träger brauchen eine AZAV-Zulassung. Haben Sie keinen verwertbaren Berufsabschluss, besteht für die Umschulung zum Immobilienkaufmann unter den Voraussetzungen des § 81 Abs. 2 SGB III ein Rechtsanspruch. Wer weniger als drei Jahre berufstätig war, braucht dafür zusätzlich einen persönlichen Grund, warum eine reguläre Ausbildung nicht infrage kommt, etwa Ihr Alter oder weil Sie als Alleinverdiener eine Familie versorgen.

Sprechen Sie Ihre Vermittlungsfachkraft an (Arbeitsvermittlung) und begründen Sie, warum der Weg in die Immobilienwirtschaft Ihre Chancen verbessert, am besten mit Stellenangeboten aus Ihrer Region.
Die Agentur für Arbeit berät Sie und prüft Eignung und Notwendigkeit.
Suchen Sie einen AZAV-zugelassenen Kurs über die Weiterbildungssuche mein NOW der Bundesagentur für Arbeit oder einen Ausbildungsbetrieb für die Einzelumschulung.
Sie erhalten den Bildungsgutschein. Er gilt höchstens drei Monate. Beginnen Sie erst, wenn er vorliegt (§ 81 Abs. 4 SGB III).
Melden Sie Beginn und eine eventuelle Umschulungsvergütung Ihrem Jobcenter.

Ihr Lebensunterhalt läuft über das Grundsicherungsgeld weiter, solange Sie hilfebedürftig sind. Nur bei der Umschulung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann zahlt die Agentur eine Weiterbildungsprämie von 1.000 € nach bestandener Zwischenprüfung und 1.500 € nach bestandener Abschlussprüfung. Arbeitslose erhalten dazu 150 € Weiterbildungsgeld im Monat (§ 87a SGB III). Beides wird nicht auf das Grundsicherungsgeld angerechnet. Eine Umschulungsvergütung im Betrieb zählt dagegen als Einkommen. Für Kinderbetreuung kann die Agentur bis 160 € je Kind zahlen. Bei gesundheitlichen Gründen kann die Deutsche Rentenversicherung zuständig sein (Menschen mit Behinderung).

Selbstständig als Makler aus dem Grundsicherungsgeld

Machen Sie sich als Makler selbstständig, um aus dem Leistungsbezug herauszukommen, kann das Jobcenter Einstiegsgeld zahlen (§ 16b SGB II), wenn es für Ihre Eingliederung erforderlich ist. Es fließt höchstens 24 Monate; die Höhe richtet sich nach der Dauer Ihrer Arbeitslosigkeit und der Größe Ihrer Bedarfsgemeinschaft. Einen Anspruch darauf gibt es nicht, klären Sie es vor der Gewerbeanmeldung. Angerechnet wird Ihr Gewinn, also Provisionen abzüglich Betriebsausgaben, nach Abzug der Freibeträge.

Immobilienmakler Gehalt und Verdienst: Aussichten für Quereinsteiger

Für die Berufsgattung Immobilienmakler (inkl. Fachwirte) nennt der Entgeltatlas der BA in Vollzeit im Median 4.624 € brutto im Monat; ein Viertel liegt unter 3.568 €, ein Viertel über 6.066 € (Stand Ende 2025). Immobilienkaufleute kommen im Median auf 4.320 €. Selbstständige sind in dieser Statistik nicht enthalten, ihr Verdienst hängt allein von den Provisionen ab.

BERUFENET erwartet, dass die Zahl der Erwerbstätigen in der Berufsgruppe Immobilienwirtschaft und Facility-Management bis 2040 abnimmt. Weil Arbeitgebende häufig eine kaufmännische Aus- oder Weiterbildung erwarten, verbessert ein IHK-Abschluss Ihre Chancen auf dem Arbeitsmarkt.

Alternativen zur Umschulung zum Immobilienmakler

Für eine Karriere in der Immobilienbranche mit anerkanntem Abschluss bietet sich die Umschulung zum Immobilienkaufmann an; Lehrgänge zu Verwaltung und Bewertung finden Sie unter Weiterbildung Immobilien. Wer lieber zu Geld und Finanzierung beraten will, schaut sich die Umschulung zum Bankkaufmann oder die Umschulung zum Versicherungskaufmann an. Für die Arbeit im Büro passen die Umschulung zum Kaufmann für Büromanagement und die Umschulung zum Buchhalter. Weitere Berufe zeigt die Übersicht der Umschulungen.

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Häufige Fragen

Kann jeder Immobilienmakler werden?

Fast jeder: Eine Ausbildung oder Prüfung verlangt das Gesetz nicht. Die Erlaubnis nach § 34c GewO wird nur versagt, wenn Ihnen die Zuverlässigkeit fehlt, etwa nach bestimmten Verurteilungen in den letzten fünf Jahren, oder Ihre Vermögensverhältnisse ungeordnet sind, zum Beispiel bei laufender Insolvenz. Angestellte brauchen keine eigene Erlaubnis, freie Mitarbeiter auf Provisionsbasis schon.

Was braucht man, um Immobilienmakler zu werden?

Für die Selbstständigkeit die Erlaubnis nach § 34c GewO mit Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug, Steuerbescheinigung, Schuldnerverzeichnis- und Insolvenzauskunft sowie eine Gewerbeanmeldung. Fachlich brauchen Sie Kenntnisse in Mietrecht, Kaufvertrag, Wertermittlung und Finanzierung, die eine Umschulung oder ein IHK-Lehrgang vermittelt.

Braucht man als Immobilienmakler einen Sachkundenachweis?

Nein. Für Immobilienmakler gibt es keinen Sachkundenachweis. Auch die Pflicht, 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren nachzuweisen, gilt seit dem 24. Juli 2026 nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Freiwillige Seminare bleiben sinnvoll, weil Kunden fundierte Beratung erwarten.

Wie lange dauert eine Umschulung zum Immobilienmakler?

Die Umschulung zum Immobilienkaufmann dauert in der Regel zwei Jahre, eine Umschulung in Teilzeit dauert länger. Umfang und Dauer von IHK-Zertifikatslehrgängen zum Immobilienmakler legen die Anbieter selbst fest; vergleichen Sie Stundenzahl und Prüfung. Die Erlaubnis selbst setzt keinen Lehrgang voraus.

Was kostet es, Immobilienmakler zu werden?

Die Erlaubnis kostet im Bezirk der IHK Frankfurt für Einzelpersonen rund 340 €, andernorts abweichend, dazu kommen Gewerbeanmeldung und Nachweise. Lehrgangs- und Umschulungskosten legt jeder Bildungsträger selbst fest. Mit Bildungsgutschein übernimmt die Agentur für Arbeit Lehrgangs- und Prüfungskosten eines AZAV-zugelassenen Kurses.

Ist man mit 40 zu alt für eine Umschulung?

Nein. Die Förderung nach § 81 SGB III kennt keine Altersgrenze. Entscheidend ist, ob die Weiterbildung Ihre Chancen auf Arbeit verbessert. Fehlt Ihnen ein Berufsabschluss und waren Sie weniger als drei Jahre berufstätig, kann Ihr Alter der persönliche Grund sein, warum statt einer dreijährigen Ausbildung eine verkürzte Umschulung gefördert wird.

Immobilienkaufmann oder Immobilienmakler: Wer verdient mehr?

Laut Entgeltatlas (Stand Ende 2025) liegt die Berufsgattung der Immobilienmakler, zu der auch Fachwirte zählen, im Median bei 4.624 €, Immobilienkaufleute bei 4.320 € brutto im Monat in Vollzeit. Makler arbeiten oft auf Provision, ihr Einkommen schwankt stärker. Immobilienkaufleute können zusätzlich in Verwaltung und Wohnungswirtschaft arbeiten.

Quellen: Gewerbeordnung § 34c (geändert durch Art. 1 Nr. 3 des Gesetzes vom 20.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 215, in Kraft seit 24.07.2026), IHK Frankfurt am Main: Gewerbeerlaubnis § 34c GewO, Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann (§§ 2, 3, 8, 9), SGB III (§§ 81, 87, 87a, 180), SGB II § 16b, BBiG § 48, BERUFENET Immobilienmakler/in, BERUFENET Immobilienkaufmann/-frau, BERUFENET Immobilienfachwirt/in, Entgeltatlas der BA, BA-Merkblatt 6 Weiterbildung (Januar 2026), BA: Allgemeine Hinweise Betriebliche Einzelumschulung (07/2026). Stand: September 2026